丁建刚：酒店式公寓还能买吗？——杭州酒店式公寓市场新动向（下）
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上周二（7月10日），本公众号推出文章《杭州酒店式公寓市场新动向（上）——增加一间房的需求》（点击阅读）。
2016年以来杭州酒店式公寓高达近10万套的巨量成交，市场需求方面产生一些新动向。虽然酒店式公寓市场仍然是以获取租赁回报的资产配置型的投资性需求为主，但“增加一间房”等自住自用型需求已有大幅上升。
迎合市场需求的变化，酒店式公寓产品迭代速度加快，也出现了新变化和动向。
主要体现在以下几个方面：
1
小户型产品越来越迷你（MINI）
前几年，酒店式公寓50多方是起步户型，现在30多方的户型越来越多，但功能不减。
小户型，低总价的产品对购买者而言可以减轻资金压力，对租赁者而言也能减轻不少租赁成本，更易被市场接受。
2
空间布局和室内装修精细化趋势日益明显
在户型越来越小的趋势下，对产品的精细化程度要求越来越高。无论是空间利用还是精装设计，都更加注重细节。
特别是大量的LOFT户型设计，在空间利用与装修设计上都更加精细化和人性化，注重实用性。可折叠桌、可折叠床应用也日益普遍。白天可以是一间办公室，晚上又可以成为一间温馨的卧室,利用每一个角角落落可利用的空间。
3
符合居住者需求的各种生活配套
精细化趋势不仅仅体现在户内的精装等设计方面，小区内配套设计也日益实用与全面。小区内健身房、游泳池、餐厅、洗衣房等生活配套，公共会客厅等公共空间一应俱全，可以满足较为丰富的日常需求。
4
更加注重租赁回报率的提升
“双钥匙”等户型出现
在上篇文章中，我们也提到当前虽然自用自住型需求有明显的上升，但是以租赁回报为投资回报形式的投资型需求仍然占市场中的大多数。
为更大程度提高业主的租赁回报率，酒店式公寓出现了“双钥匙”等户型。这种产品户型设计成两套独立的公寓，有独立的水电表及户门钥匙，故称之为“双钥匙”户型。
对业主而言，一套公寓可以同时出租给两个租户，收取两份租金，可以大大提高业主的租金收益。
对租户而言，不需要较大空间的前提下，可以避免过大的空间造成的浪费，节约租金成本，同时又能选择自己心仪的小区入住，一举两得。
5
大面积的酒店式公寓替代住宅
甚至替代豪宅趋势越来越明显
大面积的酒店式公寓，绝无可能以租赁回报来作为投资回报。高额的租金在市场上的接受度极低，同时也远远不及业主高额的投资资金收益。
此类大面积的酒店式公寓，就成为了住宅，甚至豪宅的替代。
这一类购房者，或没有购房资格，或无落户等要求，在心仪的地段，可能没有合适的住宅产品，转而选择合适的较高品质的酒店式公寓替代住宅功能。
这一类酒店式公寓在户型、功能等设计方面也与住宅几近相同，有厨房，有阳台，有天然气，完全可以替代住宅作为第一居所，且价格相比同地段、同品质的住宅更便宜。
另外，如果杭州真正而彻底的实行所谓的“禁酒令”，那么也不存在还能不能再开发的问题了，只剩下300方以上的酒店式公寓了。
300方以上的酒店式公寓，不是不能做，关键是要看处于什么样的地段，是否具有稀缺性，可否替代豪宅，与住宅之间的价格差距等等。
另外，300方以上的酒店式公寓可以做产品创新。比如，子母套的类住宅。200方左右是一个大套，加上一个小套，三代人居住都可以满足。
目前，面对巨量的成交后，价格已大幅上涨的酒店式公寓，一个巨大的问号摆在了开发商和公众面前：
酒店式公寓市场饱和了吗？
酒店式公寓还能买吗？
虽然由于人们对酒店式公寓的认识和酒店式公寓的功能，发生了较大变化，真实需求的人群急剧扩大，但总体来说，酒店式公寓的购买者中，投资者仍占大多数。
而酒店式公寓的市场行情也将跟随住宅市场的走势而变化。
经过这两年波澜壮阔的行情之后，酒店式公寓投资，总体应该趋于谨慎。有真实需求的自住者和自用者，当然仍然可以择优购买。
这些人群是：
➤ 愿意将酒店式公寓作为过渡性居住的购房者。
➤“缺一间房”的改善型购房者。如不想离开自己的原居住地，不想折腾，或由于房票等原因根本没有办法换房的改善型购房者，可以在原居住小区周边，解决“一间房”的功能。
➤ 在城市优质稀缺的地段，没有优质商品住宅供应，或已经没有房票的购房者，同时也没有落户和学区等需求，可以购买那些大面积的类住宅酒店式公寓，作为住宅甚至豪宅的替代品。
如钱江新城，奥体等板块。
对于酒店式公寓的投资者，首先需要确定自己的资产配置中，愿意配置这样一部分流动性并不太好，但租赁回报率较为稳定的优质不动产。
如果有此能力，愿意以此理念来配置自己的资产，也可以择优配置。
投资型购买酒店式公寓一般应遵循以下原则：
➤ 在城市中，新兴产业和高端产业及年轻有活力的人口密集分布区，如滨江区。
➤ 尽可能选择在地铁沿线。这几乎是全世界大城市租房人群的一个铁律。
➤ 应尽可能避开同类产品供应量较大的区域。特别需要考察尽量避开，长租公寓分布较为密集的区域。
➤ 应尽可能选择小户型。可以做成双钥匙的LOFT户型，一分为二出租，当然更好。
➤ 按现阶段的静态租金来测算，力争达到5%左右的年回报率。
德信·时代之心地处杭州高新技术产业和最具活力的年轻人群密集分布的“国际滨”核心区——互联网小镇。2017年，区域人均GDP高达31万人民币，全国第四。华为、网易、海康威视、阿里巴巴等国际高新企业巨头环绕。
德信·时代之心位于“换乘之王”地铁5号线江虹路西站（在建）出口，未来与1号线、2号线、4号线、6号线等十余条地铁线路以及机场快线、柯桥城际铁路等线路换乘，融入大杭州轨道网络，瞬时通达杭州城市各个角落。
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